Buono a sapersi

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SUPERFICIE CALPESTABILE E COMMERCIALE

Nelle compravendite immobiliari si sente parlare di due concetti:

• la superficie calpestabile utile, formata appunto dalla superficie su cui si può camminare, quindi al netto dei muri interni ed esterni e dei vani di altezza inferiore a m. 1,70.

• la superficie commerciale, in base alla quale è generalmente definito il prezzo della casa.

Questo metodo è unanimemente riconosciuto dagli addetti ai lavori in Italia.

Spesso l’acquirente ha ben fisso il concetto di superficie utile o calpestabile e non comprende come la superficie commerciale sia superiore, con il sospetto che il venditore o l’agenzia immobiliare voglia “truccare” a suo favore i metri quadri. Invece non è così, la superficie commerciale risponde alla logica imprenditoriale del “pagabile perché costruito” e quindi comprenderà anche la superficie dei muri interni ed esterni secondo i criteri che illustriamo in seguito.

Ci sembra utile premettere che non esistono norme dettate da leggi per la misurazione delle planimetrie, ma solo norme codificate dalle usanze:

 muri esterni: la superficie occupata dai muri esterni è calcolata al 100% nella misurazione, limitatamente alle porzioni esclusive.

 muri confinanti: la superficie occupata dai muri confinanti con altro appartamento o con parti comuni nello stesso immobile è calcolata al 50%.

• muri interni: superficie calcolata al 100%.

• balconi: la superficie dei balconi è compresa in quella dell’appartamento nella misura del 50%

• terrazzi: non esiste una regola precisa, comunque la percentuale di superficie del terrazzo che deve essere compresa in quella dell’appartamento è di un terzo o di un quarto (o addirittura di un quinto) a seconda della superficie del terrazzo rispetto a quella dell’appartamento. Ciò significa che più la superficie del terrazzo è grande rispetto a quella dell’appartamento, meno essa dovrà incidere sul calcolo complessivo della superficie.

• accessori: la superficie della cantina o del solaio non viene conteggiata. Un caso a parte è quando cantina o solaio abbiano una superficie notevolmente più grande rispetto alla media (20 – 25 mq.). In questo caso la maggior superficie può dar luogo ad un lieve ritocco del prezzo complessivo dell’appartamento.

Indicare i metri quadrati su un contratto di compravendita di un appartamento può dare adito ad interminabili controversie. Ecco perché nella quasi totalità dei contratti si stabilisce che la vendita è fatta “a corpo” e non “a misura”.

 

 LA CONFORMITÀ URBANISTICA

Quando si acquista casa è importante verificare la conformità alle vigenti leggi urbanistiche dell’abitazione da acquistare. Si tratta di aspetto che non può essere in nessun modo sottovalutato per i notevoli riflessi economici che ne derivano. Ciascun fabbricato, per poter essere costruito, necessita di un apposito provvedimento comunale che ne autorizzi l’edificazione: è la licenza edilizia o la concessione edilizia. Per ottenere detto provvedimento, il progettista ha dovuto depositare presso l’Ufficio Tecnico del Comune ove è posto il fabbricato, il progetto cd. esecutivo del medesimo. Durante l’attività edificatoria, l’impresa dovrà eseguire in ogni particolare il progetto approvato e allegato alla concessione edilizia (salvo eventuali varianti approvate a loro volta dal Comune e comunque autorizzate sempre da licenza o concessione edilizia). Una volta ultimata la costruzione, essa andrà denunciata al Catasto, presso il quale verranno depositate ulteriori planimetrie, una per ciascuna unità immobiliare (appartamento, garage, cantine, etc). Quando si acquista una casa, pertanto, avremo tre diverse rappresentazioni di essa, che dovranno tutte coincidere tra loro:

  • quella reale derivante dallo stato di fatto (cioè la casa come la vedete);
  • quella derivante dalla planimetria allegata al progetto e reperibile presso l’Ufficio Tecnico del Comune;
  • quella derivante dalla planimetria catastale.

Tuttavia, potranno derivarci problemi solo nel caso che la situazione rappresentata dalla planimetria allegata al progetto sia sostanzialmente difforme dallo stato di fatto (per es.: ci sia un balcone ora verandato oppure ci sia una stanza in più, un soppalco o sia sostanzialmente diversa la distribuzione degli spazi interni, etc). Tutti questi lavori potrebbero essere stati eseguiti sulla base di una nuova concessione o una speciale autorizzazione, oppure potrebbero essere stati eseguiti senza alcun “permesso” e poi condonati (vi è stato un condono nel 1985 e un altro nel 1994). Oppure, ancora, effettuati senza alcun provvedimento e mai condonati. In quest’ultimo caso, potremmo avere brutte sorprese sia nel caso volessimo effettuare lavori nell’abitazione che necessitano di un provvedimento urbanistico, sia qualora volessimo vendere l’abitazione acquistata. Infatti, a seconda della gravità dell’abuso potremo trovarci di fronte ad un bene addirittura incommerciabile (cioè non vendibile!), oppure, nei casi meno gravi, ad un bene che, per essere regolare deve essere oggetto di un apposito provvedimento rilasciato dal Comune. E il più delle volte verso il pagamento di oneri anche di forte entità.

E’ pertanto fortemente consigliabile (obbligatorio in alcune province come quella di Parma per poter vendere) effettuare attraverso un tecnico il controllo della regolarità urbanistica dell’immobile con spesa normalmente a carico del venditore nonché la cura e le spese delle eventuali conseguenti pratiche di regolarizzazione.

Si tratta, ad ogni buon conto di materia assai complessa, nella quale la normativa nazionale si interseca con le prescrizioni regolamentari comunali e con la prassi locale. Affidatevi, pertanto ad un ottimo tecnico e seguite i suoi consigli, spesso frutto di esperienza e di pratica nel settore più che di pedissequa osservanza delle disposizioni di legge.

Per quanto attiene, infine, alla planimetria catastale, essa potrà essere cambiata in ogni momento mediante la presentazione di una semplice domanda di variazione da parte di un tecnico. Essa, comunque, comporta la spesa dell’onorario del tecnico, la quale sarà a carico del venditore se la variazione è necessaria per riportare la situazione catastale in perfetta coincidenza con quella di fatto e urbanistica.

Fatevi assistere dall’agenzia immobiliare. Si preoccuperà lei del disbrigo burocratico di tutte queste problematiche.

IL ROGITO E I COMPITI DEL NOTAIO

La compravendita di un immobile e’ una delle trattative più diffuse. Il funzionario pubblico che la sancisce e l’attesta è il notaio, che si occuperà di trascrivere tale atto negli appositi registri immobiliari e la variazione di proprietà al catasto. La procedura finale della compravendita va sotto il nome di atto notarile, comunemente chiamata rogito, ed ha efficacia di atto pubblico ai sensi dell’art.2699 del Codice civile.

Il rogito è il contratto definitivo che trasferisce la proprietà immobiliare e deve essere redatto da un notaio in forma scritta. Questo tipo di atto pubblico oltre ad essere tra i più diffusi è anche tra i più importanti perché solo il notaio ha la competenza necessaria per eseguirlo.

Per avere validità giuridica l’atto notarile deve contenere una serie di informazioni:

  • la provenienza del bene, cioè l’indicazione del precedente passaggio di proprietà;
  • l’indicazione dei vincoli e dei limiti alla alienabilità del bene;
  • l’identificazione corretta del bene venduto e i dati catastali;
  • le clausole contenute nel contratto preliminare.

Dopo aver effettuato tutte le verifiche necessarie si procede alle firme; l’acquirente prende possesso dell’immobile solo dopo aver saldato il venditore.

Una copia dell’atto dopo la registrazione presso il registro immobiliare verrà consegnata alle parti, mentre l’originale sarà custodita dal notaio.

I compiti del notaio sono: la sottoscrizione del rogito, la sua registrazione presso la Conservatoria dei registri immobiliari. L’acquirente deve pagare i tributi previsti per la compravendita che sono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale e il bollo.

Presso la Conservatoria, sul rogito (l’originale e le copie) verrà applicato il numero di registrazione e sarà consegnata una copia al venditore e un’altra all’acquirente.

Il notaio dovrà consegnare anche una ”Nota di trascrizione”, in cui sono elencati tutti i vincoli che derivano dal contratto di compravendita. Quindi, provvederà a iscrivere le relative ipoteche a un mutuo per l’acquisto oltre a tutti gli altri eventuali diritti che derivano dal rogito: servitù, usufrutto diritto di abitazione.

La figura del notaio è fondamentale, perché come accennato prima, è l’unica persona che può adempiere a questi compiti. Al cittadino, infatti, è data solo la possibilità di controllare e verificare che i compiti siano eseguiti.

Oltre a questi incarichi, il notaio ne può per esempio divenire depositario di una parte della somma sborsata dall’acquirente, in attesa di ulteriori adempimenti da parte del venditore (può essere il caso che il venditore deve ancora estinguere un’ipoteca sulla casa).

ACQUISTO DA COSTRUTTORE

È opportuno fare alcune precisazioni sulla vendita di immobili da costruire da chi è per definizione costruttore. Con il D.Lgs 20 giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210” ed entrato in vigore il 21 luglio 2005 sono state introdotte importanti novità per questo tipo di acquisti: sono presenti ben precise garanzie a tutela dell’acquirente e a carico di chi vende detti immobili, quale la fideiussione che in sede di contratto preliminare il costruttore è obbligato a procurare all’acquirente per un importo corrispondente alle somme che il costruttore ha riscosso. Il suo mancato rilascio legittima l’acquirente a far dichiarare “nullo” il contratto, con conseguente richiesta di restituzione dei soldi già pagati, oltre che degli eventuali danni.

Altra importante novità è costituita dall’obbligo gravante sul costruttore di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni, lo tenga indenne dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere.