Caratteristiche del contratto
In primo luogo, la nuova tipologia contrattuale riguarda tutti e non è riservata a determinati soggetti; quindi possono stipulare questo contratto, facendolo rientrare nella disciplina della norma in esame, privati, imprese, professionisti, ecc.
In secondo luogo, gli elementi caratterizzanti del contratto, che non deve appartenere al tipo della locazione finanziaria (altrimenti detta contratto di leasing), sono:
- l’immediato godimento e utilizzazione del bene da parte del “conduttore”, così espressamente denominato;
- il diritto del “conduttore” di acquistare la proprietà del bene concessogli in godimento entro un termine prestabilito. Si tratta quindi di un “diritto” ad acquistare, non di un acquisto già perfetto. Come si è già visto per il contratto preliminare, il “conduttore” è titolare di un diritto al trasferimento del bene, trasferimento che tuttavia avverrà in un momento successivo a quello della stipula del contratto (che coincide, in questo caso, con l’immissione nel godimento del bene stesso), mentre il proprietario avrà l’obbligo di trasferire il bene entro il termine convenuto in contratto.
Su questo diritto all’acquisto è tuttavia necessario fare una distinzione: bisogna infatti distinguere tra le ipotesi in cui al diritto del conduttore corrisponde anche un obbligo di acquistare da quelle in cui tale obbligo non c’è.
b.1) Nel contratto infatti si può stabilire, similmente a quanto avviene nel contratto preliminare di compravendita, che conduttore e proprietario assumono l’impegno e l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare la casa. Entrambe le parti assumono obblighi e acquistano diritti, il conduttore assume l’obbligo e acquista il diritto di comprare, mentre il concedente – proprietario assume l’obbligo e acquista il diritto di vendere.
b.2) È tuttavia possibile (e la prassi di questi anni lo conferma) che nel contratto si concordi che il conduttore abbia solo un’opzione all’acquisto e non l’obbligo di comprare il bene. Ciò si ottiene attraverso la stipula di una clausola, per l’appunto di opzione, da inserire nel contratto, che preveda che il concedente si vincoli a vendere alle condizioni stabilite in contratto, mentre il conduttore abbia solo la facoltà di acquistare, facoltà che dovrà esercitare entro il termine stabilito nel contratto stesso. Se, entro il termine convenuto, il conduttore eserciterà tale facoltà, sarà anche obbligato ad acquistare, e nel contempo sorgerà anche il diritto del concedente di vendere, mentre se non la eserciterà, sempre entro il termine convenuto, diritto del conduttore e obbligo del concedente perderanno di efficacia.
In ogni caso, (tanto nell’ipotesi b.1 che in quella b.2, se l’opzione viene esercitata), le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale unicamente avverrà il trasferimento di proprietà. Ciò potrà avvenire, secondo quanto esplicita la norma, con “imputazione” (ovverosia con destinazione) al corrispettivo (ovverosia al prezzo convenuto) del trasferimento della “parte di canone indicata in contratto”.
E’ necessario prestare particolare attenzione a questa previsione: nel contratto si potrà infatti prevedere che tutto o anche una sola parte del canone pagato venga destinato al pagamento del prezzo. Il contratto quindi, fermi gli elementi essenziali costituiti dal godimento immediato e dal diritto al trasferimento, può assumere le più diverse configurazioni con riguardo all’accordo economico.
Per fare degli esempi:
– imputazione integrale: il conduttore si accorda con il proprietario per godere dell’immobile per 10 anni, alla fine dei quali l’immobile dovrà essere trasferito al conduttore. Il conduttore si impegna a pagare un canone di € 1.000 al mese, e si stabilisce che il prezzo per l’acquisto è di € 150.000.
Le parti concordano che tutto il canone corrisposto venga imputato a prezzo: 1.000 euro al mese x 12 mesi x 10 anni = 120.000 euro; restano quindi solo 30.000 € a titolo di prezzo da corrispondere al rogito.
– imputazione parziale: le parti convengono che solo una parte del canone venga imputata a prezzo e l’altra resti acquisita al proprietario a titolo di corrispettivo per il godimento.
Stabilito sempre un periodo di godimento di 10 anni, un canone di 1.000 € ed un prezzo di acquisto di € 150.000, le parti stabiliscono che solo 700 € dei 1.000 convenuti vengano imputati a prezzo, mentre i restanti 300 siano il corrispettivo esclusivo del godimento.
Al termine dei 10 anni, residuerà un prezzo da pagarsi, per il trasferimento, di € 66.000 (700x12x10=84.000,00, residuo 66.000).
Il contratto poi, avendo ad oggetto beni immobili, deve essere redatto per iscritto a pena di nullità e, se si vuole ottenere la trascrizione, dovrà rivestire la speciale forma o dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.