Acquisto passo dopo passo
L’acquisto di una casa rappresenta, nell’economia della maggior parte delle persone, un passaggio economicamente molto importante, il più delle volte tale da assorbire i risparmi di una vita e ipotecare quelli a venire se si rende necessaria l’accensione di un mutuo. Da qui la necessità di non commettere passi falsi se si vogliono evitare brutte sorprese; consigliabile, pertanto, farsi assistere da un tecnico per verificare se il prezzo è congruo rispetto alle caratteristiche dell’immobile, soprattutto se si tratta di abitazione ubicata in edificio che necessita di lavori straordinari; in questi casi, infatti, occorre mettere in conto una più o meno imminente e rilevante spesa condominiale.
Il secondo passo è far verificare presso l’Agenzia del Territorio se l’immobile è gravato o meno da ipoteca o da altri atti pregiudizievoli (per esempio pignoramento, citazione), ad evitare di essere coinvolti, con l’acquisto, in costose e interminabili liti giudiziarie. Pertanto, se la situazione non è chiara, è preferibile rinunciare all’affare e rivolgersi altrove.
Agenzia immobiliare o “fai da te”?
La maggior parte delle compravendite di case passa attraverso le agenzie immobiliari, dal momento che, per il fatto di fungere da collettore delle offerte, sono in grado di prospettare al compratore la scelta fra diverse soluzioni. Inoltre (parliamo delle agenzie serie) si ha la certezza che l’affare verrà gestito all’insegna della correttezza e della trasparenza.
Il rovescio della medaglia è costituito dall’onere di corrispondere la percentuale di mediazione, nella misura che va dal 2 al 5% e anche oltre; infatti non esiste una norma che stabilisca la suddetta percentuale, per cui si possono riscontrare trattamenti diversi da caso a caso. Di norma le agenzie immobiliari si rifanno alla raccolta degli usi locali custodita presso la Camera di Commercio. In ogni caso, prima di firmare l’incarico di mediazione, è opportuno informarsi su quanto ci costerà questa voce per, eventualmente, rivolgersi a un’altra agenzia.
Quando è possibile ripensarci
Partire col piede giusto significa anche non incorrere in situazioni che potrebbero indurci a ripensare all’affare una volta firmata la proposta di acquisto. A riguardo è utile sapere che, se abbiamo fermato l’affare versando una caparra e questa è stata indicata come “penitenziale”, siamo ammessi a ripensarci lasciando questo importo nelle mani del venditore, ma altrettanto vale per questi: restituzione del doppio della caparra ricevuta e amici come prima.
Se invece la caparra è stata indicata come “confirmatoria” non dipende da noi annullare il contratto, sia pure lasciando la caparra nelle mani del venditore; questi, infatti, potrebbe non essere d’accordo e costringerci, attraverso il Tribunale, a dare esecuzione all’accordo versando il residuo prezzo in cambio dell’immobile. Se, infine, la caparra è indicata senza aggettivi, s’intende confirmatoria.
COSTI
A parte l’eventuale provvigione del mediatore, il compratore è tenuto a pagare la parcella del notaio e le imposte gravanti sull’atto.
Per quanto riguarda la parcella, poiché la scelta del notaio spetta al compratore, questi può chiedere un preventivo a più d’un professionista o, se ce l’ha, rivolgersi a quello di fiducia. L’importo della parcella comprende, oltre all’onorario vero e proprio, proporzionato al prezzo indicato in atto, il rimborso delle spese (per esempio per visura ipocatastale e voltura catastale) e l’IVA in ragione del 20%.
Quanto alle imposte, il loro ammontare varia a seconda che si tratti o meno di prima casa, che si acquisti da un privato o da un’impresa costruttrice o ristrutturatrice, e, nel caso dell’impresa, a seconda che l’acquisto intervenga prima o dopo quattro anni dall’ultimazione dei lavori.
ACQUISTARE CASA “SULLA CARTA”
Da alcuni anni chi acquista sulla carta da un costruttore non corre più il rischio, in caso di fallimento di quest’ultimo, di vedersi riprendere l’immobile dal curatore fallimentare, salvo ad inserirsi nel fallimento in vista di un improbabile recupero di quanto sborsato.
Obblighi gravanti sul costruttore
Il D. Lgs. 20/6/2005, n. 122, infatti, prevede che il costruttore, prima o contestualmente alla stipulazione del contratto preliminare (quello che viene correntemente ma impropriamente chiamato compromesso), debba, pena nullità del contratto, consegnare all’acquirente una polizza fideiussoria d’importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo riscossi o da riscuotere dall’acquirente, in base al contratto, prima del trasferimento della proprietà (sono esclusi dalla garanzia le somme che saranno erogate a titolo di mutuo).
Al costruttore, inoltre, è fatto obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi quelli a terzi, cui è tenuto l’appaltatore ai sensi dell’art. 1669 c.c.: danni derivanti da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Se l’acquirente trasferisce la residenza entro un anno dall’acquisto
Un’ulteriore garanzia è prevista, in caso di fallimento del costruttore, in favore del compratore che si sia impegnato a stabilire nell’immobile, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione dei lavori, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado: l’atto, infatti, non è assoggettabile all’azione revocatoria esperibile dal curatore fallimentare, se l’acquisto è avvenuto al giusto prezzo, da valutarsi alla data della stipula del preliminare.
ACQUISTO DELLA PRIMA CASA E AGEVOLAZIONI
Le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa vengono accordate al compratore a condizione che si tratti di abitazione non di lusso e che sia ubicata nel Comune di residenza dell’acquirente, o nel Comune in cui egli, entro 18 mesi dall’acquisto, stabilirà la propria residenza, o nel Comune in cui svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza, oppure ancora nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro.
Se però il compratore è un cittadino italiano residente all’estero iscritto all’AIRE (anagrafe degli italiani residenti all’estero), l’agevolazione compete qualsiasi sia il Comune in cui è ubicato l’immobile.
Per il personale delle Forze Armate delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune in cui è ubicata l’abitazione.
Ma non basta; l’acquirente, infatti, per essere ammesso al beneficio deve dichiarare:
– di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione, di altra casa di abitazione ubicata nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
– di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
– d’impegnarsi, entro diciotto mesi dall’acquisto, a stabilire la residenza nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile, qualora già non vi risieda.
Queste case sono di lusso
Il decreto del Ministro dei Lavori pubblici 2/8/1969, n. 1072, definisce abitazioni di lusso:
– le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a ville, parco privato o a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso;
– le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati o approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq, escluse le zone agricole anche se in esse non siano consentite costruzioni residenziali;
– le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc v.p.p. (vuoto per pieno) per ogni 100 mq di superficie asservita ai fabbricati;
– le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq;
– le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 mq (esclusi i balconi le terrazze le cantine le soffitte, le scale e posto macchine) e aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta;
– le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchine. Nel calcolo delle superfici utili, ai fini della qualificazione di un appartamento come “di lusso”, possono essere computati i vani per cui non sia stata ancora rilasciata licenza di abitabilità, ma per cui risulti rilasciata concessione edilizia (ora permesso di costruire) in sanatoria;
– le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione;
– le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre quattro caratteristiche tra le 14 di cui alla tabella allegata al decreto: per esempio superficie utile superiore a 160 mq, montacarichi o ascensore al servizio di meno di quattro piani, soffitti a cassettoni decorati, piscina al servizio di meno di 15 unità immobiliari.
Agevolazioni collaterali
Le agevolazioni valgono anche per l’acquisto di pertinenze, ancorché effettuato con atto separato, con il limite di una sola pertinenza per ciascuna, delle seguenti categorie catastali:
– c/2, cantina o soffitta;
– c/6, garage o box auto;
– c/7, tettoia o posto auto.
Un’ulteriore agevolazione è rappresentata dalla possibilità di detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi e relativi oneri dovuti in seguito all’accensione di un mutuo ipotecario, fino a un massimo di 4.000 euro, e viene accordata a condizione che l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto o dal rilascio da parte del conduttore se locato (il termine è elevato a due anni se l’immobile è in ristrutturazione), e che l’acquisto sia intervenuto (o intervenga) entro l’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.
Casi particolari
Acquisto in comproprietà
Se l’immobile viene acquistato da più soggetti per quote indivise, le agevolazioni si applicano, pro quota, ai soli soggetti in possesso dei requisiti di legge, rimanendo le quote degli altri acquirenti assoggettate alla tassazione ordinaria (Commissione Tributaria Centrale 15/9/2001, n. 6165).
Agevolazioni multiple
Le agevolazioni “prima casa” previste dalla L. 5/4/1985, n. 118, competono anche ai contribuenti che abbiano già usufruito, in occasione di un precedente acquisto immobiliare, dei benefici fiscali di cui alla L. 22/4/1982, n. 168 (Cassazione 29/4/1999, n. 4309).
Appartamenti confinanti
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, previste dall’art. 1 L. 22/4/1982, n. 168, spettano anche nel caso di acquisto di due appartamenti limitrofi da ridurre ad uno, in quanto la necessità abitativa va valutata con riferimento al compratore (Comm. Trib. Centr. 3/11/1998, n. 5436).
Coniugi in comunione dei beni
Se l’immobile viene acquistato da coniugi in regime di comunione legale, ma solo uno dei due è in possesso dei previsti requisiti, l’agevolazione spetta in ragione del 50% (Cass. 21/6/2001, n. 8463).
In precedenza la stessa Cassazione (sentenza n. 14237 del 28/10/2000) aveva stabilito che, nel caso di acquisto di appartamento ad uso abitativo da parte di uno dei coniugi in regime di comunione legale, l’altro ne diviene comproprietario ex art. 177 c.c., con diritto a fruire delle agevolazioni fiscali contemplate in relazione all’acquisto della prima casa, anche se sprovvisto dei requisiti di legge, sussistenti solo in capo al coniuge acquirente (Cass. 28/10/2000, n. 14237): orientamento, questo, confermato dalla Suprema Corte con ordinanza n. 15426 del 20/5/2009.
Edificio in costruzione
I benefici fiscali, previsti dall’art. 1 L. 22/4/1982, n. 168, per l’acquisto della prima casa, spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso (Cass. 7/7/2000, n. 9150).
Fabbricato rurale
Le agevolazioni fiscali previste dal sesto comma dell’art. 1 L. 22/4/1982, n. 168, per l’acquisto della prima casa si applicano con esclusivo riferimento ai trasferimenti di fabbricati urbani destinati ad abitazione (purché non “di lusso”), con conseguente esclusione dei fabbricati rurali, pur se destinati (come nel caso di specie) ad abitazione residenziale (Cass. 10/7/1999, n. 7255).
Nuda proprietà
La ratio delle agevolazioni concesse per l’acquisto della prima casa va individuata nella funzione di stimolo del risparmio verso la proprietà dell’abitazione, prescindendo dalla possibilità di immediato godimento; pertanto, come stabilito espressamente dall’art. 3, comma 101, L. 28/12/1995 n. 549, i suddetti benefici si applicano anche nell’ipotesi di acquisto della sola nuda proprietà (Comm. trib. centr. 8/8/2000, n. 4638).
Le agevolazioni spettano anche all’acquirente che risulti, alla data dell’acquisto, titolare del diritto di nuda proprietà su altra abitazione (ancorché ubicata nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di vendita); ciò in quanto la disposizione di legge nega i benefici ai soli acquirenti già possessori di altra casa di abitazione, e non anche ai nudi proprietari, ai quali è sottratto il godimento della precedente abitazione (godimento, nella specie, spettante all’usufruttuario, Comm. Trib. Prov. Treviso 21/7/1998).
Studente
I benefici previsti dalla 22/4/1982, n. 168, sono applicabili allo studente che acquisti l’immobile in un Comune in cui non risiede ma nel quale ha eletto domicilio per motivi di studio; l’attività di studente, infatti, può logicamente rientrare nella lata accezione di attività prevalente svolta nel Comune ove è ubicato l’immobile, richiesta dalla norma per la concessione delle predette agevolazioni; inoltre, un’interpretazione restrittiva della norma stessa non si giustifica, avuto riguardo allo spirito della legge, finalizzata a favorire lo sviluppo dell’attività edilizia abitativa e ad agevolare i soggetti che, non avendo disponibilità di una abitazione propria, l’acquistano con l’obiettivo di stabilirvi la propria residenza (Comm. Trib. Centr. 3/6/2002, n. 4690).
IL MUTUO
Nella maggior parte dei casi all’atto di acquistare la casa non si dispone del denaro sufficiente a pagarne l’intero prezzo, per cui è giocoforza accendere un mutuo, con conseguente iscrizione d’ipoteca sull’immobile in favore della banca erogatrice. Nel qual caso, alle spese notarili richieste dalla stipulazione dell’atto di acquisto occorre aggiungere quelle richieste dalla stipulazione del contratto di mutuo.
Allo scopo di spuntare le condizioni migliori è consigliabile farsi rilasciare un preventivo da più banche, in modo da poter stabilire la più conveniente; a riguardo si deve prendere in considerazione non solo in tasso d’interesse praticato ma anche le spese, per esempio:
– quelle occorrenti all’istruzione della pratica;
– quelle richieste dalla perizia di valutazione dell’immobile (serve per stabilire l’importo erogabile);
– quelle notarili;
– il premio di assicurazione, trattandosi di oneri posti tutti a carico del mutuatario.
Gli interessi
Il tasso d’interesse può essere fisso, variabile e misto.
Con il tasso misto si può scegliere di iniziare a pagare sulla base di un tasso fisso (o variabile, a seconda di come si preferisce), salvo cambiare dopo un certo numero di rate. Ciò che conta non è tanto l’interesse in sé (praticamente uguale per tutte le banche) quanto lo spread, vale a dire il ricarico che la banca pratica sul tasso d’interesse, e che può variare da istituto a istituto; importante è soprattutto il Taeg (tasso annuo effettivo globale), perché prende in considerazione non solo il tasso d’interesse ma anche le spese di cui s’è detto e il numero delle rate di rimborso; infatti, più le rate sono ravvicinate, più elevato è il costo, dal momento che la banca percepisce anticipatamente gli interessi calcolati su base annua.