Glossario

Glossario

Vi proponiamo un glossario dei termini tecnici normalmente utilizzati nel settore immobiliare:

Abitazione

Unità immobiliare urbana costituita da uno o più locali e vani accessori:

• costruita con quei requisiti che la rendono adatta ad essere dimora stabile di una o più persone;
• dotata di almeno un accesso indipendente dall’esterno (strada, cortile, ecc.) o da spazi di disimpegno comune (pianerottoli, ballatoi, terrazze, ecc.);
• separata da altre unità abitative.

Agente immobiliare

Operatore persona fisica iscritto ai sensi della legge 39/1989, abilitato a fornire servizi immobiliari comprendenti l’intermediazione, la consulenza e la valutazione.

Agenzia immobiliare

Organizzazione che offre il servizio di mediazione e consulenza tecnica in immobili ed aziende abilitata ad operare come persona fisica o giuridica, iscritta ai sensi della legge n. 39/1989 e successive modifiche ed integrazioni nel relativo ruolo.

Arredato/Ammobiliato

Unità immobiliare corredata di arredi mobili e suppellettili al fine di renderla fruibile ed idonea all’uso cui è destinata.

Attività di mediazione

Attività intrapresa al fine di far incontrare le volontà di due o più parti per la conclusione di un affare e di ogni altra attività complementare.

Autorizzazione edilizia

Permesso rilasciato dal Sindaco a titolo gratuito per l’esecuzione di determinati lavori di recupero edilizio (in genere manutenzione straordinaria etc.)

Canone di locazione

Corrispettivo in denaro, in genere periodico, per la locazione di un bene immobile, in condizione di libera contrattazione, escluso le spese accessorie (condominio, riscaldamento, etc.).

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro o in quantità di altri beni, che una parte abbia dato all’altra al momento della stipulazione del contratto. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra a titolo di risarcimento del danno; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Si badi, però, che questa è solo una facoltà attribuita al creditore insoddisfatto, il quale può anche, se lo preferisce, insistere per l’esecuzione del contratto o domandarne la risoluzione, secondo le norme generali. In questo caso la caparra costituirà, nelle mani di chi l’ha ricevuta, una garanzia per il pagamento dei danni che saranno liquidati dal giudice. Se il controllo viene adempiuto, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Si noti che la somma versata a titolo di acconto sul prezzo non può considerarsi come caparra, se non quando risulti che le parti hanno inteso attribuirle tale funzione.

Caparra penitenziale

Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

Catasto

Ufficio che gestisce l’inventario generale, a fini fiscali, delle proprietà immobiliari presenti in un Comune o in una Provincia. Il Catasto si divide in Catasto dei Terreni e Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.).

Categoria Catastale

Suddivisione tipologica ai fini catastali delle unità immobiliari secondo l’utilizzo e cioè A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili speciali). Nell’ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche possedute da ciascuna unità immobiliare dei vari tipi di immobile. Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono nove categorie: con A1 si identificano gli immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le abitazioni popolari. Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisa in classi, che identificano la qualità e lo stato dell’immobile; in certi casi si può anche arrivare ad avere 20 classi per la stessa categoria, con fortissime oscillazione di valori.

Certificato di abitabilità

Atto amministrativo rilasciato dal Comune attestante la rispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla normativa riferiti alle idonee caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso abitativo.

Certificato di agibilità

Atto amministrativo rilasciato dal Comune attestante la rispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla normativa riferiti alle idonee caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso diverso dalla destinazione residenziale.

Certificazioni ipotecarie

Attestazione rilasciata dal Conservatore dei registri immobiliari presso gli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio avente ad oggetto le formalità ipotecarie che sono state eseguite su uno o più immobili appartenenti ad una o più ditte (persone fisiche o soggetti diversi dalle persone fisiche).

Cessione del contratto

Cessione del contratto vuol dire sostituzione di uno dei contraenti (CEDENTE) con un terzo (CESSIONARIO) in tutta la situazione giuridica derivante dal contratto stesso. Si tratta di una successione non solo nel credito o nel debito, ma in tutte le posizioni attive e passive, principali ed accessorie, appartenenti al complesso giuridico contrattuale. A differenza della cessione del credito, che si perfeziona semplicemente con l’accordo del cedente e del terzo cessionario, la cessione del contratto richiede anche il CONSENSO del CONTRAENTE CEDUTO. Il cedente è liberato dalle sue obbligazioni verso il contraente ceduto, salvo che questi abbia dichiarato di non liberarlo.

Classamento catastale

Operazione consistente nell’assegnare a ciascuna unità immobiliare urbana o porzione di terreno costituita da una particella catastale, la categoria e la classe di competenza a cui essa appartiene.

Classe catastale

Suddivisione interna della categoria catastale sulla base di un differente livello qualitativo e reddituale ritraibile ordinariamente dall’unità immobiliare urbana.

Clausola penale

La valutazione del danno derivante dall’inadempimento di un contratto può presentare difficoltà ed incertezze. Al fine di evitarle, le parti possono inserire già nel contratto una clausola penale con cui stabiliscono PREVENTIVAMENTE la somma che sarà dovuta a titolo di risarcimento del danno in caso di inadempimento. La parte inadempiente sarà allora tenuta a pagare la penale pattuita, senza che il creditore debba dare la prova di aver subito effettivamente un danno. Le parti  possono concordare che la penale costituisca la somma minima dovuta in ogni caso dall’inadempiente, salvo il diritto del creditore di pretendere un maggiore risarcimento quando dia la prova che il danno effettivamente subito SUPERI la misura della penale. In mancanza di questa pattuizione, il creditore non può pretendere più di quanto stabilito nella clausola penale.

Clausola risolutiva

Non ogni inadempimento giustifica la risoluzione di un contratto. Se si tratta semplicemente di una piccola inesattezza della prestazione o di un ritardo non grave o dell’inadempimento di una prestazione accessoria di scarsa importanza, la risoluzione è esclusa. Il creditore, in questi casi, potrà agire in giudizio solo per ottenere la condanna del debitore a completare l’adempimento e a risarcire il danno. Il giudice, dunque, dispone di un certo potere di valutazione per quanto riguarda l’importanza dell’inadempimento. Se le parti vogliono limitare l’ambito di questa valutazione giudiziale, possono inserire nel contratto una clausola che ne disponga la risoluzione nel caso che una determinata obbligazione – o talune obbligazioni, purchè specificamente indicate – non venga adempiuta affatto o comunque non venga eseguita rispettando le modalità stabilite. Con riferimento a questi specifici inadempimenti, la clausola sottrae al giudice il potere di negare la risoluzione ove non li ritenga sufficientemente gravi. Può accadere, tuttavia, che il creditore della prestazione non adempiuta preferisca ugualmente tenere fermo il contratto: la legge gli offre questa possibilità, stabilendo che la risoluzione si verifica solo se, in seguito all’inadempimento, egli dichiara all’altra parte che intende valersi della clausola risolutiva espressa.

Cliente (dell’agenzia immobiliare)

Chiunque (persona fisica o giuridica, Ente pubblico o privato) richieda attività di mediazione e di consulenza tecnica in immobili ed aziende. Composizione dell’unità immobiliare Articolazione di un’unità immobiliare urbana costituita da “vani principali” (camere e cucina con illuminazione naturale diretta) e da “vani accessori diretti”, a servizio di quelli principali ed indispensabili (bagni, ripostigli, ingresso, corridoi, disimpegni e simili).

Comproprietà (di un immobile)

Proprietà comune a più persone.

Condizione sospensiva

Il contratto può disporre che i suoi effetti (o alcuni fra essi) si producano o vengano meno al verificarsi di un avvenimento futuro ed incerto. Questo costituisce una condizione. La condizione si dice sospensiva se l’effetto negoziale ad essa subordinato manca in un primo tempo ed è destinato a prodursi nel caso in cui la condizione si avveri. Se invece l’effetto negoziale si produce immediatamente, ma è destinato a venir meno nel caso in cui la condizione si avveri, questa si dice risolutiva.

Condominio

Coesistenza di parti comuni di un edificio, delle quali il singolo condomino è comproprietario di una quota indivisa.

Condono edilizio

Sanatoria degli illeciti edilizi effettuata mediante il pagamento, da parte di chi ha realizzato l’illecito, di una somma in denaro a titolo di oblazione.

Conservatoria dei registri immobiliari – Ufficio tavolare

Ufficio presso il quale si registrano le trascrizioni e le accensioni di ipoteche su beni immobili.

Dia

Denuncia d’Inizio Attività che riguarda le opere edilizie minori, per lo più interventi di trasformazione o modificazione in edifici già esistenti; è prevista l’autorizzazione con il meccanismo del silenzio assenso.

Diritto di abitazione

Diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’abitazione è un tipo limitato di usufrutto.

Diritto di recesso

E’ il diritto di sciogliersi da un vincolo contrattuale. Di regola, dopo la conclusione di un contratto, non è consentito il recesso unilaterale, cioè il diritto di sciogliersi dal vincolo contrattuale mediante una dichiarazione comunicata all’altra parte. Tuttavia, in determinati rapporti contrattuali, la legge attribuisce ad una delle parti il diritto di recedere in qualsiasi momento o al verificarsi di determinati presupposti. E’ soprattutto importante rilevare che la facoltà di recedere liberamente dal contratto è concessa dalla legge, di regola nei contratti ad esecuzione continuata o periodica conclusi per un tempo indeterminato. In questi casi, ciascuna delle parti può porre fine al rapporto mediante una semplice dichiarazione in tal senso, salvo l’onere di dare all’altra parte un congruo preavviso. In tutti i contratti ad esecuzione continuata o periodica il recesso non ha effetto per le prestazioni già eseguite o in corso di esecuzione. La facoltà di recesso può anche essere stabilita da un accordo fra le parti (recesso convenzionale). Se non si tratta di un contratto ad esecuzione continuata o periodica, tale facoltà può venire esercitata solo prima che si inizi l’esecuzione del contratto, salvo patto diverso.

Diritto di superficie

Diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo altrui una costruzione di cui si acquisisce la proprietà.

Diritto di uso

Diritto di servirsi di un bene e, se fruttifero, di raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’uso è un tipo limitato di usufrutto.

Donazione

Contratto con il quale per spirito di liberalità una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa una obbligazione.

Eredità

Complesso di rapporti giuridici, attivi e passivi, di tipo patrimoniale, che alla morte di una persona si trasmettono ai successori di questa.

Espropriazione

Procedimento di acquisizione di aree o immobili di proprietà privata da parte di un ente pubblico, di utilità pubblica per fini collettivi. E’ uno strumento di attuazione della pianificazione urbanistica per acquisire aree necessarie alla realizzazione di opere pubbliche, alloggi di edilizia economica e popolare, zone industriali o comunque produttive.

Fabbricato nuovo

Costruzione edificata ex novo dalle fondamenta al tetto nel rispetto delle norme urbanistiche con vetustà non superiore a 5 anni.

Fabbricato recente

Costruzione con vetustà di edificazione dai 5 ai 30 anni..

Fabbricato ristrutturato

Costruzione che ha subito notevoli interventi di manutenzione straordinaria.

Fabbricato vecchio

Costruzione con vetustà di edificazione oltre ai 30 anni.

Foglio di mappa

Porzione di territorio utilizzata nelle mappe catastali. I fogli sono numerati progressivamente e separatamente per ogni comune e si compongono di particelle.

Ipoteca (di istituto di credito)

Diritto reale (garanzia) a favore di un istituto che eroga il mutuo, garantendolo dal rischio di insolvenza da parte del mutuatario.

Ipoteca di primo grado (di istituto di credito)

Iscrizione che consente di essere i primi creditori ad incassare il ricavato di un’eventuale vendita giudiziaria per insolvenza del mutuario. Rappresenta la prima ipoteca iscritta su un bene immobile.

Ipoteca di secondo grado (di istituto di credito)

Ipoteca iscritta su un immobile già gravato da un’ipoteca di primo grado.

Ispezioni ipotecarie

Consultazione dei registri, delle formalità e dei titoli depositati presso le Conservatorie dei registri immobiliari degli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio.

Microzona catastale

Porzione del territorio comunale ovvero di zona censuaria che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione di servizi e infrastrutture urbane. E’ individuata da uno o più fogli contigui, o parte di essi, facenti parte della mappa catastale ed appartenenti allo stesso comune.

Mutuo

Contratto con il quale un soggetto (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata quantità di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire maggiorata degli interessi pattuiti in un determinato periodo di tempo, ovvero prestito a scadenza differita che prevede la restituzione a cadenza periodica di aliquote di capitale ed il pagamento di interessi a scalare. I mutui possono essere a tasso fisso, variabile o misto a seconda che gli interessi da pagare siano sempre gli stessi o cambino nel tempo.

Mutuo ipotecario

Particolare tipo di mutuo a media e lunga durata garantito da ipoteca su immobili a favore della banca che lo concede.

Nuda proprietà

Diritto reale residuo alla costituzione di usufrutto su un immobile.

Particella catastale

La particella catastale è costituita da una porzione continua di terreno o fabbricato appartenente allo stesso possessore, purché sia della medesima qualità o classe, e possieda la stessa destinazione d’uso. Le particelle catastali sono individuate dal numero di foglio di mappa catastale e dal numero (o lettera) di particella.

Permesso di costruire

Permesso a titolo oneroso, rilasciato dal Sindaco, previa presentazione di progetto, del diritto di operare tutte quelle attività che comportano la realizzazione o trasformazione urbanistica e edilizia del territorio comunale.

Preliminare di compravendita/compromesso/promessa di vendita

Atto con il quale le parti si impegnano a concludere la compravendita. Nell’atto devono essere indicati: generalità di chi vende, costo e caratteristiche dell’immobile, modalità di pagamento e data di stipula del rogito. Le generalità dell’acquirente possono non essere indicate nell’atto e rese note davanti al notaio.

Prima casa

Primo immobile in proprietà o possesso a una persona, per il quale si possono godere agevolazioni sui tributi per i trasferimenti.

Proposta irrevocabile

Una proposta contrattuale è irrevocabile, oltre che nei casi previsti dalla legge (per es. nel contratto con obbligazioni del solo proponente), ogni volta che il proponente si sia obbligato a mantenerla ferma per un certo tempo. In tal caso essa non perde efficacia in seguito alla morte o alla sopravvenuta incapacità del proponente, salvo che diversamente risulti dalla natura dell’affare o da altre circostanze.

Proprietà

Diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Reddito Agrario

Reddito attribuibile a chi (proprietario, affittuario ecc.) utilizza un terreno agricolo ed è rappresentato dalla somma dell’interesse del capitale d’esercizio e del compenso del lavoro direttivo.

Reddito Dominicale

Reddito che viene attribuito al possessore di un terreno agricolo ed è rappresentato dal suo beneficio fondiario al lordo delle imposte. E’ stabilito dal catasto in base alla qualità del terreno suddivisa in diverse classi di produttività, espresse in tariffe d’estimo.

Regolamento condominiale

Complesso di regole interne al condominio, che norma gli aspetti d’uso dei beni comuni.

Rendita catastale

Rendita lorda media ordinaria ritraibile da un’unità immobiliare urbana, previa detrazione delle spese e perdite eventuali e al lordo delle imposte.

Residenza

Luogo in cui una persona ha la dimora abituale.

Responsabile di agenzia (immobiliare)

Agente immobiliare, legale rappresentante o direttore con procura institoria, responsabile dei servizi erogati dall’agenzia immobiliare.

Rinnovo tacito

Se è previsto il rinnovo tacito del contratto, esso, in assenza di disdetta da parte dell’assicurato all’assicurazione secondo il termine previsto nel contratto stesso, si rinnova automaticamente per una durata pari ad un anno. In caso di disdetta regolarmente comunicata, secondo quanto previsto nel contratto, la garanzia assicurativa cesserà alla scadenza del contratto e non troverà applicazione il periodo di tolleranza di 15 giorni previsto dall’art.1901 2° comma c.c.

Ristrutturato (immobile)

Immobile nel quale sono state effettuate recenti opere di ristrutturazione edilizia.

Ristrutturazione edilizia

Intervento volto a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Comprendono:

• il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio,
• l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;
• la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;
• il mutamento di destinazione d’uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali;
• la trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;
• le modifiche degli elementi strutturali;
• gli interventi di ampliamento delle superfici.

Rogito notarile

Contratto effettuato per atto pubblico o mediante atto tra privati sempre redatto da un notaio.

Subalterno

Individua l’unità immobiliare specifica, ovvero il numero di u.i. (unità immobiliare) presenti in un edificio.

Successione

Subentro nella totalità o in una parte dei rapporti giuridici appartenenti ad un soggetto, in occasione e causa della sua morte.

Tasso a regime

Tasso d’interesse applicato ai mutui nel periodo di ammortamento del mutuo, la cui misura è determinata secondo modalità e parametri di indicizzazione concordati contrattualmente.

Terreno agricolo

Appezzamento di terreno o fondo rustico non suscettibile di edificazione urbana in base allo strumento urbanistico vigente, la cui destinazione è riconducibile esclusivamente ad utilizzazione agricola ovvero ad edificazione di costruzioni di tipo rurale a servizio del fondo.

Terreno edificabile

Area urbana suscettibile di edificazione in base allo strumento urbanistico vigente.

Usucapione

Acquisto della proprietà dei beni immobili e di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi in virtù del possesso continuativo per un numero di anni definito per legge.

Usufrutto

Diritto reale di godere di un bene altrui e dei suoi frutti avendone il possesso ma non la proprietà. Ha durata temporanea e s’intende costituito per tutta la durata della vita dell’usufruttuario e in ogni caso si estingue con la morte di questi. Non può essere superiore a trenta anni se costituito a favore di una persona giuridica.

Vendita

Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto avverso il corrispettivo di un prezzo.

Vendita a corpo

Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile o parte di esso, prescindendo dalle effettive misurazione dello stesso.

Vendita a misura

Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile o parte di esso, effettuata sulla base delle effettive misure dello stesso.

Vessatoria

Una clausola è vessatoria quando il suo contenuto è in contrasto o viola le norme predisposte a tutela del consumatore nei contratti stipulati fra questi ed i professionisti (art. 1469 bis del c.c. e seg.).

Visura catastale

Consultazione degli atti e dei documenti catastali. La visura consente di acquisire i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati), è anche possibile consultare la mappa e gli atti di aggiornamento catastale e le planimetrie delle unità immobiliari urbane. Copie delle risultanze della banca dati possono essere rilasciate presso gli sportelli catastali degli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio, dietro versamento dei relativi diritti e tributi.

Zona censuaria (catastale)

Porzione continua del territorio comunale, uniforme per caratteristiche ambientali, socioeconomiche e nella quale sono comprese unità immobiliari omogenee per tipologia ed epoca di costruzione.

Disclaimer

Il contenuto della presente documentazione ha carattere esclusivamente informativo. Si declina ogni responsabilità per eventuali omissioni. I documenti pubblicati non hanno carattere di ufficialità né si garantisce il loro aggiornamento, per il quale si rimanda alle Disposizioni di Legge in materia.