Cosa è un mutuo?

Cosa è un mutuo?

Per scegliere un mutuo occorre avere ben presenti tutti gli elementi che lo caratterizzano e quali siano i loro effetti, in modo da poter valutare correttamente il mutuo più adatto alle proprie esigenze economiche e familiari ed evitare brutte sorprese.

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COS’È UN MUTUO
In genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa).
Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un’unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).
La durata dei mutui offerti va solitamente da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 e 50 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all’80% del valore dell’immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

I DIVERSI TIPI DI MUTUO
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

• tasso di interesse prescelto;
• durata;
• tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:

• Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.
• Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno “spread” (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
• Contratto misto: quando è prevista l’applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
• Contratto con tasso d’ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce “prodotti” ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le necessità della propria clientela.

IL TASSO DI INTERESSE
L’interesse è il prezzo dell’uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un’unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).
Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all’unità di tempo “anno”. L’interesse può essere semplice o composto. Semplice, quando non è fruttifero nei successivi periodi. Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioè si capitalizza diventando a sua volta fruttifero. La capitalizzazione semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di lunga durata come il mutuo.

PIANO DI RIMBORSO (AMMORTAMENTO)
Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di “ammortamento alla francese”: Ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta al quota capitale rimborsata. Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l’accorciamento o l’allungamento del piano di rimborso).

LA RATA
La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l’applicazione degli “interessi di mora”. Non solo: la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
Si ha “ritardato pagamento” quando una rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

L’IPOTECA
Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un’efficace garanzia: l’ipoteca che viene accesa sul il bene finanziato. L’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. Oggetto dell’ipoteca possono essere soltanto i beni immobili; essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione che gli assicura la possibilità di soddisfarsi sul ricavato della vendita, anche se la proprietà dell’immobile passa ad altri.
Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come se fosse libero.

AGEVOLAZIONI
La stipula di un mutuo per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile può generare un risparmio fiscale, in quanto gli interessi passivi pagati vengono portati in riduzione dell’Irpef dovuta dal contribuente. La riduzione è comunque riferita solo alla “prima casa”. La prima casa è l’immobile che soddisfa i seguenti requisiti:

• è un immobile residenziale e non di lusso;
• l’acquirente è una persona fisica;
• al momento dell’acquisto l’acquirente non deve possedere un altro immobile abitativo nello stesso comune di quello deputato a prima casa;
• non deve essere presente, su tutto il territorio nazionale, nessun altro immobile acquistato con agevolazione prima casa;
• è necessario portare la residenza nello stesso comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito, pena la decadenza dalle agevolazioni (entro 12 mesi per poter detrarre gli interessi passivi del mutuo acceso per l’acquisto dell’immobile stesso).

L’ammontare del risparmio fiscale cambia a seconda che si tratti di un mutuo per l’acquisto della casa o di un mutuo per la sua costruzione o ristrutturazione.

Nel caso di acquisto

• IVA e/o imposta di registro pari, rispettivamente, al 4% e al 3% (anziché al 10% e al 7%);
• imposta sostitutiva sull’acquisto della prima casa allo 0,25% sull’importo del mutuo erogato (invece che al 2% di quello applicato all’acquisto della seconda casa);
• imposte ipotecaria e catastale in misura fissa e pari a 168,00 euro ciascuna (anziché al 2% e all’1% dell’importo di acquisto);
• detrazione della service tax Tasi, a discrezione dei singoli comuni;
• detrazione degli interessi passivi del mutuo: l’agevolazione corrisponde al 19% del costo sostenuto a titolo di interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale. È possibile includere nell’agevolazione anche i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo dell’atto notarile stipulato per il muto medesimo (escluso il costo dell’atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 euro: in questo modo la riduzione di imposta massima applicabile è di 760 euro. Il beneficiario è l’acquirente dell’immobile, e deve anche essere l’intestatario del contratto di mutuo.

Nel caso di costruzione

Gli interessi relativi a mutui ipotecari per la costruzione dell’abitazione principale sono detraibili nella misura del 19% su un importo massimo di 2.582,28 euro.

La detrazione riguarda gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole d’indicizzazione per mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale.

Per poter usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

• l’unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) intendono dimorare abitualmente l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dalla persona che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Nel caso di costruzione ristrutturazione

Gli interessi relativi a mutui ipotecari per la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili nella misura del 19% su un importo massimo di 2.582,28 euro.
Inoltre, sono previste le seguenti agevolazioni:

• applicazione dell’IVA ridotta al 10% per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzata su immobili residenziali;
• detrazione Irpef per le spese di ristrutturazione pari al 50% su un importo massimo di 96.000 euro per spese effettuate entro il 31.12.2015.

I lavori di ristrutturazione per cui spettano le agevolazioni fiscali sono lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali o lavori effettuati su singole unità immobiliari residenziali:

• di manutenzione ordinaria sulle parti comuni dell’immobile (tetti, scale, portoni di ingresso, ecc) e straordinaria sulle parti comuni o sulla singola unità immobiliare (installazione ascensori, rifacimento scale, ecc);
• necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
• relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche di proprietà comune;
• finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche;
• relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
• effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia;
• per l’adozione di misure antisismiche;
• di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

E’ stata ammessa la possibilità per le banche di concedere finanziamenti integrativi, nell’ipotesi in cui si è in presenza di un mutuo già esistente e di precedenti iscrizioni ipotecarie. in questo caso l’importo concedibile (limite di finanziabilità) è determinato dalla differenza tra il valore dell’immobile e dell’ipoteca già iscritta; tale differenza costituirà infatti il valore massimo di ipoteca (di secondo grado, quindi di minor garanzia per la banca) ancora iscrivibile sull’immobile e determinerà di conseguenza anche l’importo massimo del mutuo (sulla base della percentuale di ipoteca richiesta dalla singola banca).
Si tenga presente che, proprio per la minore garanzia rappresentata dall’ipoteca di secondo grado, molte banche preferiscono tenere un margine di garanzia tra il valore dell’immobile e il valore complessivo delle ipoteche iscritte, quindi in tali casi il mutuo integrativo potrebbe essere concesso per importi ancora più limitati o non concesso affatto.
Più facile l’ottenimento di un mutuo integrativo se la banca erogante è la stessa del primo mutuo: è infatti probabile che la banca tenga conto anche della parte di mutuo già rimborsata.
Infine occorre ricordare che un mutuo integrativo non gode dei vantaggi delle detrazioni fiscali per gli interessi passivi, detrazione che spetta solo per il primo mutuo acceso su una prima casa.